- 인구고령화가 주택시장에 미치는 영향 -

우리나라는 급속한 저출산·고령화와 함께 2020년부터 베이비붐 세대가 고령층(65세 이상)에 대거 진입하기 시작하면서 이에 따른 주택시장 영향이 압축적으로 나

타날 가능성이 있다. 공적연금, 저축 등을 통한 노후 생계비 마련이 충분하지 않은 상황에서 일부 고령가구는 주택을 처분하거나 주택연금(역모기지)에 가입하여 소득을 보전할 필요가 있으며, 이는 청년가구의 자가 감소 등과 함께 주택수요 증가세를 둔화시키는 요인으로 작용할 수 있다. 또한 고령 1∼2인 가구가 늘어나고 은퇴 후주택자산 유동화의 필요성이 커지면서 이들의 선호에 부합하는 중소형 주택, 아파트에 대한 수요가 늘어날 것으로 예상된다. 아울러 다주택 보유자를 중심으로 월세 임대를 통해 안정적 현금흐름을 추구할 유인이 높아진 가운데 청년가구의 꾸준한 임차수요 등으로 월세 중심의 임대차시장 변화 추세도 상당기간 이어질 가능성이 있다.

한편 우리나라는 2017년부터 생산가능인구 비중이 하락할 것으로 전망되어 일본의 경험과 같이 주택가격의 동반 하락 우려가 일부 제기되고 있다. 이하에서는 이러한 가능성들을 구체적으로 살펴보고자 한다.

1. 중장기 주택수요 증가세 둔화

1.1. 은퇴가구의 생계비 마련 등을 위한 주택처분 필요성 증대

은퇴가구는 70세를 전후하여 소득을 통한 노후 생계비9) 마련이 어려운 것으로 나타나 금융자산 인출 및 소유 주택 처분 등을 통해 부족한 생계비를 보전할 가능성이 클것으로 보인다. 실제로 은퇴연령의 자산구성을 보면 70세 이후 실물자산 규모가 빠르게 줄어드는 모습을 보여 고령화가 진전될수록 주택수요층이 축소될 것으로 예상된다.

가계금융복지조사 조사 시점인 2016년 3월말 현재 주택을 보유하고 있는 가구연령 60~79세 가구(385만 가구)를 주택수요 유형별로 분류10)하여 분석한 결과, 노후 생계비 마련, 부채상환 등을 위한 자가보유 은퇴가구의 주택처분(주거면적 축소,주택연금 가입 등 포함) 행태는 정년(60세) 후 완만히 늘어나다가 실질 은퇴연령인 70세11)를 기점으로 비교적 뚜렷해진다. 정년(60세) 직후 주택을 즉각적으로 대거 처분하지 않는 것은 대부분 1주택자인 은퇴가구가 재취업, 창업 등을 통해 경제활동을 지속하며 자가를 유지하려고 하는 데 주로 기인한 것으로 보인다.

1.2. 청년가구의 주택수요 약화

40세 미만 청년가구는 가구형성 지연 및 가구 수 감소12), 가구당 가구원 수 축소등으로 이전 세대에 비해 주택면적 등을 줄일 뿐 아니라 자가 수요도 약화될 가능성이 크다. 실제로 가구당 가구원수는 출산율 하락 등으로 1995년 3.3명에서 2015년 2.6명으로 감소하였다. 이러한 청년가구는 취업부진 등으로 자산축적이 더딘 가운데 소득에 비해 높은 주택가격13) 등으로 자가로의 주거상향 이동14)이 쉽지 않은 상황이다. 또한 청년가구의 결혼 후 주택 마련에 소요되는 기간도 2010년 6.5년에서 2014년 7.9년으로 길어지는 추세를 보이고 있다. 주거마련을 위한 부모세대 지원도 자가 기준 2006년 평균 0.7억원에서 2016년 1.1억원(국토교통부, 주거실태조사)으로 늘어난 것으로 조사되었다.

 한편 2016년 현재 기존주택 매매시장의 연령별 순매수15) 상황을 보면 70세 이상의 주택 순매도가 10년 전에 비해 확대되고, 40세 미만의 순매수는 축소된 것으로 나타났다. 이는 앞서 살펴본 연령별 주택수요행태 추정결과와 유사한 모습이다. 이이런 가운데 중장기적으로 주택을 순매도하는 70세 이상 가구의 비중은 지속적으로상승하는 반면 주택을 순매수하는 40세 미만 청년 가구 비중은 하락할 것으로 전망되어 인구고령화 진전에 따라 주택수요 둔화가 예상된다.

1.3. 실증분석 결과로도 중장기 주택수요 증가세는 둔화

주택수요를 자가·임차 여부와 상관없이 전체 가구의 주거면적 합으로 수량화한후 동 주택수요의 중장기 추이를 APC모형(Age-Period-Cohort)을 통해 실증분석해  보았다. 여기서는 연령효과 외에 세대효과에 따른 주택수요 변화도 포착하기 위해 이창무·주현태·한제선(2017)에서 제시된 APC 모형을 차용하였다.16)추정 결과, 베이비붐 이전 세대인 1945~54년생을 고점으로 젊은 세대일수록 주택수요(주거면적으로 환산)가 감소하는 추세를 보였다. 이러한 세대별 주택수요 감소 추세에 비추어 볼 때 인구고령화 진전에 따른 총량 측면의 중장기 주택수요17)는 증가세가 완만히 둔화될 것으로 추정된다. 주택수요는 2016∼35년중 누적 기준 약29.1% 증가하는 것으로 나타났으며, 연간 증가율로는 2016∼20년중 1.7%에서 2031∼35년중 0.8%로 점차 둔화될 것으로 예상된다.

 2. 중소형 주택, 아파트에 대한 선호는 지속

2.1. 60대 이상 1∼2인 가구 증가에 따른 중소형 주택수요 증가

1∼2인 가구 수는 2015년 약 1,000만가구(전체 가구 수 대비 53.3%)에서 2030년 약 1,400만가구(65.5%)로 늘어날 것으로 전망된다.18) 이들 가구의 연령별 구성을 보면, 2000∼15년 중에는 30∼50대 가구를 중심으로 가구 수가 증가한 반면 2016∼30년 중에는 60대 이상 가구 위주로 증가할 것으로 전망된다.

1∼2인 가구의 증가는 주거면적 측면에서 중소형주택(85m2 이하) 선호가 앞으로도 이어질 가능성이 높음을 시사한다. 특히 60대 이상 가구는 자녀분가, 배우자 사별 등에도 기존 주택규모를 급격히 줄이지 않는 경향이 있다는 점에서 소형보다는 중형에 가까운 면적의 중소형 주택을 선호할 가능성이 높다.19)

 2.2. 은퇴 이후의 유동성 확보를 위한 아파트 수요 확대

은퇴 이후 생활비 마련, 부채상환 등을 위한 주택자산 유동화의 필요성이 커지면서 처분, 임대 등에 용이한 아파트에 대한 수요가 더욱 늘어날 가능성이 크다. 아파트는 젊은 세대의 선호가 높은 데다 여타 주택유형보다 매매 및 임대가 용이하여 환금성이 높아20) 자산의 유동성 확보 측면에서 유리하기 때문이다. 실제로 2016년 기준 아파트의 거래회전율(주택 거래량/재고주택 수)은 12.0%로 단독·연립·다세대