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작성일 : 08-05-11 15:02
기획부동산은 왜MB를 좋와할까??
 글쓴이 : 원장
조회 : 7,794  
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Why |기획부동산은 왜 MB를 좋아할까
토지시장 침체와 토지분할제한 규제 때문에 ‘지는 해’로 여겨졌던 기획부동산 시장이 최근 다시 살아나고 있다. 공개적으로 진행되지 않는 사업 특성상 정확한 집계가 어렵지만 올해 들어 강남을 중심으로 문을 연 업체가 급증하고 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 기획부동산 업계에서는 때 아닌 인력난에 시달리고 있다는 말까지 나돌고 있다.

토지시장이 침체를 벗어났다고 말하기도 어려운 상황이고, 토지분할제한 규제도 풀리지 않았다. 이런 상황에서 기획부동산이 활동을 개시한 이유는 무엇일까. 부동산전문가들은 한반도대운하로 대표되는 실용정부의 부동산정책 발표를 그 근거로 들고 있다. 구체화되지 않은 정부의 개발계획 발표가 꺼져가는 기획부동산의 불씨를 살렸다는 것이다.

김학환 부동산정책연구소장은 “기획부동산 업계에서 실용정부가 제시한 각종 개발 예정지들에 대한 공략을 시작한 것”이라며, “토지분할방식에 대한 제한이 여전하지만 편법을 통해 영업이 가능하다”고 말했다. 여기서 편법이라는 것은 애초에 토지를 분할하는 대신 공유지분으로 판매한 후 나중에 분할하는 방식을 말한다.

김영진 내집마련정보사 대표 역시 “대운하 개발예정지와 강북 지역 등 개발호재가 많은 지역들이 타깃이 되고 있다”고 말했다.

기획부동산이 정부의 부동산정책과 긴밀히 연관돼 있음을 시사하는 발언이다. 실제로 여주를 포함한 양평과 이천, 충청도 일대는 대운하 공약 발표만으로도 땅값이 큰 폭으로 올랐다. 김 대표는 이러한 기대감으로 인해 올해는 땅 매매 수요가 늘어날 것이라고 내다봤다.

◇영농조합이름 달고 사업하기도

기획부동산 업체들은 싼값에 매입한 땅을 작게 쪼개 팔아 고가의 전매차익을 챙긴다. 앞으로 개발가능성이 있다는 식으로 사람들을 현혹시킨 후 시세보다 10배에서 많게는 20배 이상까지도 비싸게 팔고 있는 것으로 나타났다.

기획부동산 업체들이 전통적으로 쓰는 수법은 텔레마케팅을 이용하는 것이다. 2000년대 초반까지만 해도 “좋은 땅 있어요”, “고급 부동산 정보 있어요”라며 불특정 다수에게 전화를 걸었다. 하지만 최근에는 철저히 교육받은 직원들이 지인이나 친척에게 전화를 걸어 매도하는 방식으로 바뀌고 있다.

직원들은 대개 안정적 급여(100만~150만원 사이)와 거액의 수당 유혹(10~15%) 때문에 입사한 사람들로 부동산에 대한 지식이 거의 없다. 업체에서 이들을 관리하는 방식은 흡사 다단계 판매방식과 같다. 자신들이 판매하고 있는 부동산이 실제로 개발호재가 크다는 식으로 철저히 교육시킨 후에 거래가 성사될 경우 거액의 수당 지급을 약속한다. 일부 업체에서는 임원들이 먼저 그 지역의 땅을 매입해 직원들에게 믿음을 주기도 한다. 그리고는 직원들에게도 계약을 종용하는 방식이다.

한 피해자는 “텔레마케터도 자신이 판매하는 땅의 실체를 잘 모르더라”고 말한다. 기획부동산 사기 피해와 관련해 법률사무소에 걸려오는 전화 중 10건이 피해자들이라면 2건은 업체에 종사했던 사람들이라고 할 정도로 기획부동산 직원 피해자들도 늘고 있다.

또한 최근에는 영농조합법인의 이름을 단 기획부동산들이 출현하고 있다. 영농조합법인은 농업인을 전면에 내세워 일반법인이 매수할 수 없는 농지를 매입해 일반인들에게 분양하는 방식을 쓴다. 이들은 특히 신문이나 잡지 등에 전면광고를 싣는 등 수법이 대담하다. 이들의 광고에는 ‘법무사가 모든 걸 책임진다’는 문구가 자주 등장한다.

기획부동산 업계에서 영농조합법인을 활용하는 이유는 주변 임야보다 10분의 1 수준의 가격으로 농지 매입이 가능하기 때문이다. 일반인들에게는 투자목적 겸해서 관리 및 경작까지 해준다는 감언이설을 흘리고 있다. 비슷한 예로 타조농장 등 각종 농장들도 기획부동산 업자들의 타깃으로 새롭게 떠오르고 있다.

이재훈 기자(huny@ermedia.net)

■이렇게 속았다

“속았다는 사실조차 몰랐다”

기획부동산 사기 얘기를 꺼내자 피해자 A씨는 한숨부터 쉰다. 수년 동안 법정 싸움하느라 이미 몸과 마음이 모두 피폐해졌다는 그의 목소리엔 힘이 없다. 그

는 대형 기획부동산 업체인 강원레져와 알이디건설에 속아 피해를 보았던 750명 중 한 명이다.

강원레져와 알이디건설은 서로 시행사, 분양대행사로 역할을 나누어 강원도 횡성의 임야에 횡성리조트타운이 개발된다고 광고를 했다.

그 후에 총 180만여 평 중 24만5000평의 임야를 수백 개로 쪼개 분양을 시작했다. 리조트타운 안에는 스키장과 워터파크는 물론 휴양림과 호텔이 들어선다고 했다. 1년 안에 2~3배는 오를 것이라는 장담도 했다.

A씨는 텔레마케터로부터 이러한 ‘고급정보’를 전해 듣고는 귀가 솔깃해졌다. 사무실을 찾아가보니 매우 호화로운 데다 많은 직원들이 분주히 움직이고 있었다. 그 자체만으로도 신뢰가 갔다.

정치인과 연예인까지 동원된 대규모 착공식까지 치르고 나니 땅값 상승에 대한 기대감이 현실로 다가왔다. 하지만 자신이 산 땅과 사무실에서 보여준 땅이 전혀 다른 곳이라는 사실은 한참 후에야 알았다. 기획부동산에서는 절대 주소지를 먼저 알려주지 않는다.

업체에서 선전한 기간이 지나도 땅값이 오를 기미가 안 보이자 업체 측에서 먼저 다시 연락을 해왔다. “여러 규제들 때문에 생각보다 조금 시간이 걸릴 것 같다”며 업자들은 그 사이에 다른 곳에 투자해 이를 보상하는 방법을 제시했다. A씨는 “피해자들은 나처럼 대개 2~3곳에 걸쳐 피해를 당했다”고 말한다.

처음 매입했던 곳의 주소지를 실제로 찾아가보았을 때 A씨의 허망함은 이를 데 없었다. 팔릴 가능성도 전혀 보이지 않았을 뿐 아니라 사용할 수도 없는 산의 일부였던 것이다. A씨는 그런 곳 3군데를 1억3000만원에 사들인 것이다. A씨는 시세보다 20배 이상 줬을 거라며 혀를 찼다.

현재 소송 중에 있는 피해자 70여 명은 원금을 돌려받을 수 있을지조차 불확실하다는 반응이다.

실제 집행할 수 있는 재산은 이미 거의 빼돌린 상태이고, 압류해 놓은 재산마저 다른 건설사와 공유지분으로 돼 있어 문제해결이 싶지 않은 상황이다.

기획부동산의 대표 거짓말

1. 무조건 개발된다

그들은 먼저 여러 개발 호재를 들먹인다. 주변에 아파트가 들어선다, 도로가 난다, 행정기관이 옮겨온다는 등의 말을 꺼낸다. 물론 사실일 수도 있지만 그렇다고 그 지역이 개발 수혜지역인지는 알 수 없다.

2. 짧게는 1년, 길게는 2~3년

오르는 데 어느 정도의 시간이 걸릴 것이라고 미리 말해둠으로써 시간을 번다. 피해자들은 피해를 입고도 한동안 피해자라는 사실조차 모른다. 언젠가는 오르겠지 하고 있다 보면 기획부동산 업자들은 이미 폐업한 후인 경우가 많다.

3. 절대 비싼 게 아니다

주변 땅 시세와 비교하며 절대 비싼 게 아니라는 점을 강조한다. 개발될 것을 생각하면 절대 비싼 게 아니라고도 한다. 큰 땅을 쪼개서 팔기 때문에 비쌀 수도 있다고 말하기도 한다. 속지 않기 위해 주변 시세를 직접 알아보는 최소한의 노력이 필요하다. 하지만 이미 주변 부동산이 매수됐을 가능성도 있다.

4. 관청과 협의하여 개발 진행 중이다

이미 고위 공무원들과 협의가 된 사항이라는 식으로 말한다. 이 경우에도 관청에 직접 알아보는 정도의 노력이 필요하다. 물론 공무원이 매수됐을 가능성 또한 배제할 수 없다.

이 외에도 ‘이 땅밖에 남지 않았다’, ‘나중에 높은 가격에 팔아주겠다’(영업사원 중에 공인중개사 거의 없다)는 식의 거짓말도 대표 거짓말 중 하나.