::대한부동산경매학원::
 
 
 
경매정보 > 경매관련자료실
 
 
작성일 : 08-05-24 12:15
유치권이란..? (출처 굿옥션)
 글쓴이 : 관리자
조회 : 8,742  
1. 의의(意義)

유치권이라 함은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 법정담보물건을 말한다.(민법320조1항)
예컨대 시계나 자동차, 등 타인의 물건을 수선한 자가는 그 수선대금채권을 변제 받을 때까지 그 물건의 인도를 거절할 수 있고 임차인은 자신의 임차물에 필요로 하는 불가분의 필요비 지출이 있었다면 그 비용을 상환 받을 때까지 임차물을 그 대로 가지고 있을 수 있다.
이와 같이 유치권은 목적물을 유치함으로써 심리적 압박에 의해 채무자의 변제를 간접적으로 강제하게 된다. 이렇게 함으로써 목적물의 점유자의 채권이 담보되는 것이다. 물론 유치권에는 우선변제력은 없으나 경매청구권이 인정되어 있고(민사집행법제274조, 민법322조1항) 경우에 따라서는 목적물로써 직접 변제에 충당할 수 있을 뿐만 아니라 유치권자는 목적물의 낙찰인에 대하여서도 변제를 받을 때까지 그 목적물의 인도를 거절할 수 있으므로 실질적으로 우선변제를 받는 것과 다를 바 없다. 이것은 유치권이 담보물권의 일종으로서 특정 채권을 담보하는 효력을 가진다는 것을 의미한다.

2. 성질(性質)

(인도거절을 본체로 하는 독립한 물권)

(1) 물권
유치권은 인도거절을 본체적 효력으로 하나 단순한 인도거절 권은 아니며 독립한 물권이다.
따라서 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지는 채무자뿐 아니라 양수인. 낙찰인 등 누구에게도 권리를 주장하고 목적물을 유치할 수 있다.

(2) 특이성(特異性)
그러나 다른 물권에 비하여 다음과 같은 특성이 있다.

(가) 유치권은 유치물의 점유와 운명을 같이한다. 즉 유치권자가 목적물늬 점유를 잃어버리면 유치권은 소멸된다.(민법328조)
(나)추급효 (追及效)를 갖지 아니하므로 유치물의 점유를 침탈당한 경우에는 점유물반환청구(민법204조1항)에 의하여 점유를 회복할 수밖에 없다.
(다) 유치권의 객체는 동산. 부동산. 유가증권이다.

(3) 법정담보물권
유치권은 법정담보물권이라는 점에서 약정담보물권이 질권. 저당권과 구별된다. 따라서 부동산유치권이라 하더라도 등기가 요건이 아니며 유가증권유치권이라 하더라도 배서가 필요 없다.

(4) 통유성(通有性)
유치권은 유치물 자체를 유치하는 것을 본체로 하는 물권일 뿐이고 유치물의 교환가치를 지배하는 것을 내용으로 하지 않기 때문이다.

3. 점 유

(가) 유치권은 목적물의 점유를 떠나서는 성립 할 수 없다.

(나) 점유는 직접점유이든 간접점유이든 불문 이지만 채권자가 채무자의 직접점유를 통하여 간접 점유하는 경우에는 유치권은 성립되지 않는다.
또한 제3자에게 임대 점유 하게하고 이를 간접점유 하려면 채무자의 승낙이 없는 한 유치권자는 채무자에게 임대행위 효력을 주장 할 수 없다.(민법324조2항)대법원 판결 2002마3516,(2002.11.27.)

(다) 점유는 불법행위로 인하여 취득한 것이 아니어야 한다.
따라서 부동산의 경우 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되는 경우에는 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.(대법원판결87다카3073)

(라) 민법은 점유가 불법행위에 의해 시작된 경우에는 유치권이 성립하지 않는 것으로만 규정하고 있을 뿐이므로 처음에는 권원에 의해 점유를 개시하였지만 후에 권원이 소멸한 경우에 유치권의 성립을 인정할 것인가의 의문이 일어난다.

(마) 점유가 불법행위로 인한 것이라는 점에 대한 입증 책임은 물건의 반환을 청구하는 자가 진다. 점유자는 선의. 평온. 공연하게 점유하는 것으로 추정되고 점유물에 대하여 행사하는 권리를 적법하게 보유한 것으로 추정될 뿐만 아니라 민법320조2항은 제1항의 예외규정이기 때문이다.

(바) 유치권은 법정요건을 갖추면 당연히 발생하지만 당사자 간에 유치권의 발생을 배제하는 특약을 하면 그 특약은 유효하다.


4. 점유의 상실

점유는 유치권의 성립요건이면서 존속요건이므로 점유의 상실로 인하여 유치권은 소멸한다. 점유를 침탈한 경우에도 같지만, 점유물반환청구권에 의하여 점유를 회복한 경우엔 유치권은 소멸하지 않았던 것으로 된다.
유치권자가 유치물소유자의 승낙 없이 유치 물을 임대 또는 담보 제공하였다 하더라도 채무자의 소멸청구가 없는 한 그 자체만으로 유치권이 소멸하지 아니한다.


민 사 집 행 법(유치권에 관한 해설)

제274조(유치권 등에 의한 경매)
①유치권에 의한 경매와 민법. 상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 “유치권 등에 의한 경매”라 한다)는 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.
②유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자 를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다.
③제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권등에 의한 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.

［ 해 설 ］

1. 개정취지
유치권에 의한 경매와 그 밖의 형식적 경매(민법. 상법 기타 법률에 의한 경매)를 동일한 절차에 따라 실시하도록 규정을 정비하였다.

2. 개정이유
본조는 민법. 상법 그 밖의 법률의 규정에 의하여 특정재산의 가격보존 또는 정리를 위하여 하는 경매, 곧 법률이 담보권의 실행 이외에 일정한 목적을 위하여 특정인에게 경매라는 방법으로 특정물을 현금화 하는 것을 허용하고 있는 경우에 이루어지는 형식적 경매에 관한 규정으로서 채권자가 자기 채권의 만족을 얻기 위하여 실시하는 실질적 경매(강제경매 및 담보권실행경매)에 대응한다.
이러한 형식적 경매에는 유치권(민사유치권 및 상사유치권)에 기한 경매(민법제322조 제1항 등), 공유물분할을 위한 경매(민법 제269조 제2항 등), 자조매각(自助賣却, 민법 제490조 등) 단주(端株)의 경매(상법 제443조 제1항 등), 청산을 위한 경매(민법 제1037조 등) 등 여러 가지 유형이 있는데, 이들 형식적 경매는 모두 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시하게 된다.(민사집행법 제274조제1항).
그런데, 형식적 경매를 진행하는 중에 동일한 목적물에 대하여 강제경매 또는 임의경매가 개시된 경우에는 형식적 경매를 정지하고 뒤의 경매절차에 따라 경매를 진행하는 것이 바람직하다.
왜냐하면, 선행의 형식적 경매의 절차에 따라 경매를 진행하게 된다면, 형식적 경매에서는 배당요구가 허용되지 않고 배당절차도 실시하지 않는다는 것이 통설이므로, 뒤의 경매절차에서의 압류채권자는 선행 경매절차를 통해 자기 채권의 변제를 받을 방법이 없게 되는 반면, 선행 경매절차를 정지하고 뒤의 경매절차에 의해 경매를 진행한다고 하더라도 형식적 경매의 목적을 달성하는 데에는 아무런 지장이 없기 때문이다.
본조 제2항 및 제3항은 이러한 취지를 규정한 것으로서, 구 민사소송법은 위 규정들이 유치권에 기한 형식적 경매에만 적용되는 것으로 규정하고 있었지만 구 민사소송법 제734조 제2항, 제3항), 위 규정들의 적용을 유치권에 기한 형식적 경매에만 국한할 필요가 없으므로, 민사집행법은 제274조 제2항 및 제3항의 규정이 형식적 경매일반에 공통적으로 적용되도록 수정하였다.


유치권의 성립요건

1. 채권은 유치하고 있는 목적물에 생긴 것이어야 한다.
다른 채권을 이유로 해당 목적물을 점유하고 유치권을 주장할 수 없다.

2. 목적물을 점유하고 있어야 하고, 또 점유가 계속되어야한다.
간접 점유도 무방하며 불법에 의한 점유가 아니어야한다.
유치권에 있어서 점유는 바로 제3자에 대한 공시방법과 같다.

3. 채권은 변제기에 있어야 한다.
변제기가 도래하지 않으면 유치권은 성립하지 않는다.
다만 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권은 성립한다.

4. 치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.


유 치 권 의 효 력

(1) 채권을 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다.(민법 320조)
가. 채권 전부가 변제 될 때까지 목적물 전부에 대하여 유치할 수 있다.
나. 채권의 일부가 양도된 경우 한 개의 유치권을 공동으로 가지게 된다.
다. 공평의 원칙에 의하여 예외의 판결도 있다.(대법원판결 67다2786)에서는 임야의 개간 한 부분만 인정했다.

(2) 유치 물을 경매할 수 있다.(민법 322조. 민사집행법 274조)

(3) 정당한 이유 있을 때에는 절차에 따라 유치 물을 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구 할 수 있다. (민법 322조 2항)
가. 정당한 이유가 있을 것
나. 미리 채무자에게 통지할 것
다. 청산 금액을 정산할 것

(4) 유치권자는 유치물의 과실을 취수하여 채권에 충당할 수 있다.(민법 323조)

(5) 유치권의 선관의무(민법 324조)
가. 유치권자는 유치 물을 보존행위를 넘어 사용 하여서는 안 된다.
나. 의무위반 으로 인한 부당 이득금이 발생 하여서는 안 된다.
다. 위반행위로 인한 유치권 소멸청구(채무자는 유치권 소멸 청구 할 수 있다)

(6) 유치권자의 상환청구권(민법 325조)
가. 물건 보관으로 인한 불가불 필요로 한 비용을 청구할 수 있다.
나. 이용, 개량을 위하여 지출한 비용으로 현저히 그 물건의 가치가 증가 했다면 그 비용을 소유자에게 청구할 수 있다.

(7) 유치권의 행사는 소멸시효가 없다.(민법 326조)
가. 유치권 행사는 소멸시효를 중단 하지 못한다.

(8) 채무자는 상당한 담보제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.(민법 327조)
가. 인적, 물적 담보가능
나. 채권액에 해당하는 가능액이나 유치물 가액에 상응하는 정도
다. 유치권자의 승낙이 없으면 그 부당성에 대하여 판결로 의사표시를 갈음 하면된다.(승낙이나 판결이 확정되면 소멸한다)

(9) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.(민법 328조)


( 민 법 * 법 령 ) 유 치 권

제320조 (유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

제321조 (유치권의 불가분성)
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치 물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

제322조 (경매, 간이변제충당)
① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치 물을 경매할 수 있다.
② 정당한 이유 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치 물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

제323조 (과실수취권)
① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

제324조 (유치권자의 선관의무)
① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치 물을 점유하여야 한다.
② 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

제325조 (유치권자의 상환청구권)
① 유치권자가 유치 물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
② 유치권자가 유치 물에 관하여 유익 비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제326조 (피담보채권의 소멸시효)
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.

제327조 (타 담보제공과 유치권소멸)
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

제328조 (점유상실과 유치권소멸)
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.


상사유치권

민법상의 유치권과 대비되는 것으로서, 상인간의 유치권(상법 58조), 대리상(代理商:91조) ·위탁매매인(111조) ·운송주선인(運送周旋人:120조), 육상과 해상의 운송인(147 ·800조) 등에 관한 유치권을 총칭한다. 그러나 좁은 뜻으로는 상인간의 유치권만을 뜻한다.

로마법에 기원(起源)을 둔 민사유치권이 오직 형평의 관념을 기초로 하는 데 대하여, 상사유치권은 상거래의 필요성, 즉 신용거래의 신속성과 개별적인 담보설정의 번잡함을 회피하려는 요청을 받아들인 것이다. 상사유치권은 민사유치권과 다른 바가 없고, 다만 성립요건이 완화 또는 변경되었을 뿐이다.
⑴ 성립요건:피담보채권에 관하여
① 당사자 쌍방이 상인일 것,
② 상행위로 발생한 것일 것,
③ 변제기에 있을 것 등이다.

그런데 채권 발생원인에 관하여 당사자 ‘쌍방’을 위한 상행위로 발생한 것이어야 한다는 설이 있다.

유치물은
① 물건 또는 유가증권일 것,
② 채무자의 소유물일 것,
③ 채권자의 채무자에 대한 상행위로 채권자의 점유(占有)에 귀속한 것일 것 등이 필요하다.

⑵ 민사유치권과의 차이: 주된 차이점은 피담보채권과 유치물과의 관련이 필요 없다는 점이다.

상인간의 유치권은 당사자간의 특약으로 그 성립을 배제할 수 있는 점(58조 단서)을 차이로 드는 사람도 있으나, 명문의 규정이 없는 민사유치권에 대하여서도 통설은 이를 인정하고 있으므로 차이점이라 할 수 없다.

상법 제58조 (상사유치권)
상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
유치권의의

유치권은 담보권이기는 하지만 다른 담보권처럼 등기할 수 있는 권리는 아니므로 유치권자는 그 목적부동산이 경매될 경우 유치권이 있음을 증명하고 경매법원에 신고하여야 경매절차에서 이해관계인이 된다. 이러한 신고를 유치권신고라 한다.
여기에서 유치권은 경매 채권자에게 대항할 수 있는 것이어야 하고 유치권의 효력은 등기 의 선후에 의하여 우열이 결정되는 것은 아니므로 그 경매개시 결정등기 이후에 발생된 공사대금 채권이 아니라면 유치권은 경매로인 하여 소멸되지 않는다.

매수인은 유치권자에게 건물명도를 청구할 수 있을까?

대법원은 매수인이 유치권자에게 명도를 강요할 수 없다고 판시 하고 있습니다.
유치권자가 매수인에게 공사대금 청구를 할 수 없다고도 판시합니다.
그러나 유치권자의 점유부분에 대하여는 인정 합니다. 따라서 점유를 풀려고 하면 정당한 공사대금은 지급해야 할 것입니다.
결국 경매개시 결정 이후에 점유함으로서 비로소 유치권을 취득 했다면 이는 압류(경매결정등기)의 효력에 대항할 수 없으므로 그 인도명령은 허가 될 것이고, 만일 경매개시결정 전에 유치권(점유)이 성립된 것이라면 그 인도명령을 허가되지 않을 것입니다.
( 대판 2005.8.19 선고 2005다22688 건물명도등 참조 )

임차인이 유치권을 주장 할 경우

(1) 당사자간의 임대차 계약당시 임차물은 현 상태 대로 원상 복구 한다는 문구가 작성된 계약이 체결된 경우라면 유치권은 성립되지 않는다.
(2) 원상복구 한다는 약정은 유익비 필요비 모든 것을 포기한다는 사전의 특약사항이므로 유치권을 주장 할 수 없다는 대법원 판례입니다.
(3) 임차인이 임차건물을 증개축 했을 경우 임대인의 승낙 유무에 관계없이 임대인의 소유로 귀속 한다는 약정은 임차인의 원상복구 의무를 면 하는 대신 투입비용을 포기한다는 내용이 포함되는 것으로 특별한 별개의 특약이 없는 한 유효하다.
(4) 임차인의 영업을 하기위한 시설로 특별한 당사자간의 특약 조항이 없는 시설공사 는 임차인의 영리를 목적으로 한 공사비용이기 때문에 유익비. 유치권을 주장할 수 없다

유치권의 판례 참고

1993.3.26 선고 91다14116 손해배상(기) 공1993.5.15.(944),1280

[판시사항]

1. 건물신축 공사 중 공사도급계약이 수급인의 해제통고로 해제된 경우 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다면 도급인은 기성부분에 대한 보수를 지급할 의무가 있는지 여부(적극)
2. 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척 중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거한 경우 수급인의 공사대금채권은 존속한다고 본 사례
3. 수급인의 기성부분 인도최고에 도급인이 아무런 이유 없이 수령을 거절하던 중 쌍방이 책임질 수 없는 제3자의 행위로 기성부분이 철거된 경우 도급인의 공사대금지급채무의 존부(적극)
4. 건축물을 불법철거당한 소유자가 부지소유자에게 대항할 권원이 없어서 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었던 경우 불법철거로 인한 손해의 범위
5. 점유자의 자력방위 권을 규정한 민법 제 209조 제1항 소정의 "직시"의 의미 및 점유를 침탈당한 후 상당한 시간이 흘러도 점유자가 침탈사실을 몰랐다면 자력탈환 권을 행사할 수 있는지 여부(소극)
6. 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 수급인의 재료와 노력으로 건축된 수급인 소유의 기성부분에 대하여 유치권을 가지는지 여부(소극)

[판결요지]

1. 건물신축공사의 진행 중 공사도급계약이 수급인의 해제통고로 해제된 경우 해제 당시 골조공사를 비롯한 상당한 부분이 이미 완성된 상태였다면 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다고 할 것이므로 도급인은 수급인에게 기성부분에 대한 보수를 지급할 의무가 있다.
2. 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척 중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거한 경우 수급인의 공사대금채권은 존속한다고 본 사례.
3. 수급인이 도급인에게 공사대금을 지급하고 기성부분을 인도받아 가라고 최고하였다면 수급인은 이로써 자기 의무의 이행 제공을 하였다고 볼 수 있는데 도급인이 아무런 이유 없이 수령을 거절하던 중 쌍방이 책임질 수 없는 제3자의 행위로 기성부분이 철거되었다면 도급인의 수급인에 대한 공사대금지급채무는 여전히 남아 있다.
4. 기성부분의 소유자인 수급인이 제3자의 불법행위로 기성부분에 대한 소유권을 상실하기는 하였으나 부지 소유자에게 대항할 권원이 없어서 조만간손해배상 없이 이를 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었다면 불법철거로 인한 손해는 기성부분의 교환가격이나 투자비용이라고 할 수 없고, 기성부분이 적법히 철거될 때까지 당분간 부지를 불법 점유한 채 기성부분을 사실상 사용할 수 있는 이익, 철거 후 기성부분의 폐자재를 회수할 수 있는 이익의침해로 인한 손해에 한정된다.
5. 민법 제209조 제1항에 규정된 점유자의 자력방위 권은 점유의 침탈 또는 방해의 위험이 있는 때에 인정되는 것인 한편, 제2항에 규정된 점유자의 자력탈환 권은 점유가 침탈되었을 때 시간적으로 좁게 제한된 범위 내에서 자력으로 점유를 회복할 수 있다는 것으로서, 위 규정에서 말하는 "직시"란 "객관적으로 가능한 한 신속히" 또는 "사회 관념상 가해자를 배제하여 점유를 회복하는 데 필요하다고 인정되는 범위 안에서 되도록 속히"라는 뜻으로 해석할 것이므로 점유자가 침탈사실을 알고 모르고와는 관계없이 침탈을 당한 후 상당한 시간이 흘렀다면 자력탈환 권을 행사할 수 없다.
6. 유치권은 타물권인 점에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다.

1980.7.22 선고 80다1174 가옥명도 집28(2)민205,공1980.10.1.(641) 13082

[판시사항]

1. 유치권의 포기로 볼 수 있다고 한 사례

[판결요지]

1. 피고의 아버지인 소외인이 회사에 대한 채권을 확보하기 위하여 회사 소유의 부동산을 피고로 하여금 점유 사용하게 하고 있다가 아무 조건 없이 위 부동산을 명도해 주기로 약정하였다면 이는 유치권자가 유치권을 포기한 것이라고 할 것이므로 그 약정된 명도 기일 이후의 점유는 위 소외인으로서도 적법한 권원 없는 점유이다.

1996.8.23 선고 95다8713 공사대금 공96.10.1.[19],2809

[판시사항]

[1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준
[2] 공사대금 채권에 기한 공장 건물 유치권자가 경락인에 의한 부당한 점유침탈을 원인으로 점유회수의 소를 제기한 사안에서, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례
[3] 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부(소극)

[재판요지]

[1] 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여 지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위 하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.
[2] 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례.
[3] 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치 권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보 채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.

[ 그러나 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여 지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위 하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이고, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것인바, 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 원고가 위 통일전선이 부도가 나고 난 다음에 이 사건 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 소외 한국보안실업 주식회사와 경비용역계약을 체결하고, 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 이 사건 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 피고가 이 사건 공장을 경락한 다음에도 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게하고 있었다면 원고가 이 사건 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다고 할 것이므로 원심으로서는 과연 원고가 위와 같이 이 사건 공장을 수호·경비할 당시에 위 통일전선의 직원이 이 사건 공장에 상주하면서 공장을 관리하고 있었는지의 여부, 원고가 용역경비원으로 하여금 공장을 수호·경비하도록 하였다면 그 경비의 내용이 어느 정도인지의 여부, 이 사건공장 건물의 시정상태와 그 열쇠를 누가 소지하고 있었는지의 여부 등을 좀더 밝혀 보고, 만약 원고의 점유가 인정된다면 원고의 주장처럼 피고에게 점유를 침탈당한 것인지의 여부까지도 나아가 살핀 다음 원고의 이 사건 공장의 반환청구에 관하여 판단하였어야 함에도 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고의 이 사건 공장의 반환청구를 배척하였으니 점유회수의 소에 있어서의 점유에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다.]

따라서 이 점을 지적하는 상고 논지는 이유 있다.

[ 한편 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치 권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다고 할 것이다.
따라서 가사 원고가 이 사건 공장 건물에 대하여 유치권을 취득하였다하더라도 그 채무자가 아닌 경락인인 피고에 대하여 위 공사잔대금채권의변제를 청구할 수 없다고 할 것이다.]

2005.8.19 선고 2005다22688 건물명도등 공2005.9.15.[234],1503

[판시사항]

채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

[재판요지]

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분 금지 효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

[판결이유]

1. 피고(선정당사자)의 상고이유에 대하여 본다.
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지 효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.
원심은 그 채택 증거를 종합하여, 선정자 양병원을 제외한 나머지 선정자들이 주식회사 평산기계공업 소유의 이 사건 공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 평산기계공업의 채권자인 권순옥의 신청에 기한 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정에 따라 같은 해 5. 13. 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료 된 이후 위 선정자들이 위 공장건물들 중 선정자 양병원이 임차하고 있던 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 위 선정자에 대한 평산기계공업의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003. 4. 30.경부터 위 선정자를 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003. 5. 23.경부터 평산기계공업으로 부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작한 사실을 인정한 다음, 선정자들은 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인인 원고에 대하여 대항할 수 없다는 이유를 들어, 선정자들에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상을 각 구하는 원고의 청구를 인용하였는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것처럼 유치권의 성립과 효력, 부동산의 강제경매개시결정에 따른 처분금지의 효력, 점유 및 재산권 등에 관한 법리오해와 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
피고(선정당사자)가 위 유치권에 기한 대항력의 근거 중 하나로 적시하는 민사집행법 제91조 제5항에서는 유치권의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다고 하는 인수주의를 채택하고 있으나, 여기서 매수인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 할 것인데, 이 사건의 경우처럼 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 위 법리에 비추어 이로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
한편, 민법상 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건으로서, 유치권의 성립에 있어서 채권과 점유 사이의 견련관계를 요하지 아니한다 하여 점유 없이도 유치권이 성립하는 것을 의미하는 것은 아니므로, 이와 달리 위 공사대금채권이 변제기에 도달한 이상 위 점유를 취득하기 전에 이미 유치권이 성립한 것으로 보아야 한다는 취지의 상고이유의 주장 역시 이유 없어 받아들이지 아니한다.
2. 선정자 양병원은 소송기록접수통지서를 송달받고도 적법한 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하였고, 위 선정자가 제출한 상고장에도 상고이유의 기재가 없다(당사자 선정서는 상고이유서 제출기간 도과 후에 제출되었다). 3. 결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하는 것으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박재윤(재판장) 이용우(주심) 이규홍 양승태

1989.2.14 선고 87다카3073 건물명도 공1989.4.1.(845),414

[판시사항]

1. 등기를 갖추지 아니한 건물의 양수인에 대한 대지소유자의 건물철거 청구권
2. 제3자에게 가지는 건물에 관한 유치권으로 건물철거청구권을 갖는 대지소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

[판결요지]

1. 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유 중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다.
2. 가. 항의 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.

1995.9.15 선고 95다16202 건물명도, 소유권확인등 공1995,3395

[판시사항]

도급계약에서 수급인이 유치권을 가지는 경우

[판결요지]

주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다.

2002.11.27 선고 2002마3516 부동산인도명령 공2003.1.15.[170],220

[판시사항]

소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유가구 민사소송법 제647조 제1항 단서 소정의 '경락인에게 대항할 수 있는 권원에 기한 것인지 여부(소극)

[재판요지]

유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다.
점유권(민법 법령)

제192조 (점유권의 취득과 소멸)
① 물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.
② 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.

제193조 (상속으로 인한 점유권의 이전)
점유권은 상속인에 이전한다.

제194조 (간접점유)
지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.

제195조 (점유보조자)
가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받어 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다.

제196조 (점유권의 양도)
① 점유권의 양도는 점유물의 인도로 그 효력이 생긴다.
② 전항의 점유권의 양도에는 제188조제2항, 제189조, 제190조의 규정을 준용한다.

제197조 (점유의 태양)
① 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.
② 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.

제198조 (점유계속의 추정)
전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다.

제199조 (점유의 승계의 주장과 그 효과)
① 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다.
② 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다.

제200조 (권리의 적법의 추정)
점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.

제201조 (점유자와 과실)
① 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.
② 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.
③ 전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.

제202조 (점유자의 회복자에 대한 책임)
점유물이 점유자의 책임있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 악의의 점유자는 그 손해의 전부를 배상하여야 하며 선의의 점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상하여야 한다. 소유의 의사가 없는 점유자는 선의인 경우에도 손해의 전부를 배상하여야 한다.

제203조 (점유자의 상환청구권)
① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.
② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제204조 (점유의 회수)
① 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
② 전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

제205조 (점유의 보유)
① 점유자가 점유의 방해를 받은 때에는 그 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
② 전항의 청구권은 방해가 종료한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
③ 공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우에는 공사착수 후 1년을 경과하거나 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다.

제206조 (점유의 보전)
① 점유자가 점유의 방해를 받을 염려가 있는 때에는 그 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
② 공사로 인하여 점유의 방해를 받을 염려가 있는 경우에는 전조 제3항의 규정을 준용한다.

제207조 (간접점유의 보호)
① 전3조의 청구권은 제194조의 규정에 의한 간접점유자도 이를 행사할 수 있다.
② 점유자가 점유의 침탈을 당한 경우에 간접점유자는 그 물건을 점유자에게 반환할 것을 청구할 수 있고 점유자가 그 물건의 반환을 받을 수 없거나 이를 원하지 아니하는 때에는 자기에게 반환할 것을 청구할 수 있다.

제208조 (점유의 소와 본권의 소와의 관계)
① 점유권에 기인한 소와 본권에 기인한 소는 서로 영향을 미치지 아니한다.
② 점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다.

제209조 (자력구제)
① 점유자는 그 점유를 부정히 침탈 또는 방해하는 행위에 대하여 자력으로써 이를 방위할 수 있다.
② 점유물이 침탈되었을 경우에 부동산일 때에는 점유자는 침탈 후 직시 가해자를 배제하여 이를 탈환할 수 있고 동산일 때에는 점유자는 현장에서 또는 추적하여 가해자로부터 이를 탈환할 수 있다.

제210조 (준점유)
본장의 규정은 재산권을 사실상 행사하는 경우에 준용 한다

제367조 (제삼취득자의 비용상환청구권)
저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.

99다51704 소유권이전등기 (라) 파기환송

<점유가 계속된 것으로 보기 어렵다고 한 사례>

원고가 주민들과 사이에 분쟁이 발생하여 용수공급을 중단한 이 후로는 제3자를 통하여 이 사건 토지를 관리하였고, 그 제3자는 며칠에 한 번씩 차량을 이용 하여 이 사건 토지를 돌아보는 방법으로 관리 하였다면 이 사건 토지가 저수지용지라는 점을 감안 하더라도 사람을 시켜서 차량으로 돌아보게 하는 것만으로 점유를 계속하여 왔다고 인정하기에는 부족하다